房地产开发企业利息的土地增值税扣除应关注的几个事项
利息支出是房地产开发发生的金额较大的费用，其扣除对土地增值税应纳税额影响很大。
以下讨论利息的土地增值税扣除应关注的几个事项：
一、利息扣除有据实扣除和标准扣除两种办法
土地增值税计算时，利息扣除办法的两个办法，一是据实扣除，一是标准扣除。
利息据实扣除该当符合三个条件：一是能够按转让房地产项目计算分摊，二是提供金融机构证明，三是最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
如果不符合据实扣除条件的，应按标准扣除，即利息费用不单独扣除，将其作为房地产开发费用的一部分，房地开发费用按取得土地使用权所支付的金额与开发成本两项金额之和（以下简称两项金额之和）的10%扣除。
二、利息扣除的方法可视其金额大小选择
利息在土地增值税扣除项目中，被视为房地产开发费用。
利息据实单独扣除时，利息之外的房地产开发费用按两项金额之各的5%扣除。
当房地产开发发生的利息不足两项金额5%的，如果房地产开发企业选择据实扣除利息，所扣除的房地产开发费用就低于按标准扣除利息时的两项金额之和的10%。
税收政策没有规定符合据实扣除利息条件时必须在计算土地增值税中据实扣除利息，因此企业可以选择有利于自己的利息（也即房地产开发费用）扣除办法。
当利息支出高于两项金额之和的5%时，企业可以选择据实扣除利息（前提时符合条件）；当利息支出低于两项金额之和的5%时，企业应可以选择按标准扣除利息。
即使房地产开发中全部使用自有资金，没有贷款并发生利息支出，房地产开发费用也是可以按两项金额之和的10%扣除的，这是税收政策明确的。
三、利息应与财务费用分别扣除
当利息在计算土地增值税中据实扣除时，应注意利息支出与其他财务费用区分开来。
税收政策规定了利息支出据实扣除，而不能理解为利息支出以外的财务费用也可以据实扣除。许多房地产开发企业在贷款中，除了支付利息外，还支出了手续费、代理费、融资顾问费、中介费、财务顾问费、公证费、贷款服务费等等。
这些费用不属于利息支出，应作为财务费用等，以房地产开发费用的名目，按取得土地使用权所支付的金额与开发成本两项金额之和的5%扣除。
四、闲置专项借款对外投资收益处理政策有问题
有关方法规定：（土地增值税清算时，）审核利息支出时应当重点关注利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
这一规定的目的是：如果企业房地产开发发生借款，并将借款对外投资，包括出借资金或股权投资等，利息支出应当在抵减取得的收益后，在计算土地增值税时扣除。
但是房地产开发企业都会有自有资金，一旦借款与自有资金存在同一银行账户，当使用资金对外投资时，就无法区分多少是来自于借款，多少是来自于自有资金，也就无法区分借款的投资收益和自有资金的投资收益。
打个比方，原来有甲乙两杯水，将它们都倒进一个丙大杯，喝掉一口，无法计算其中喝了甲杯多少水，喝了乙杯多少水。
因此要求将闲置专项借款对外投资收益多利息支出中冲减的政策不具有可操作性。
五、利息之出的分配问题
据实扣除利息时，很少有人注意到利息支出也是需要分配的，而不能将它们在计算土地增值税时一次性计入扣除。
房地产开发发生的利息支出，该当注意以下情况的分配：
一是房地产开发中，如果建设了房地产开发项目规划以外的工程，或者从事了其他生产经营，利息支出该当在房地产开发项目和规划外工程、其他经营之间分摊；
二是房地产开发项目中如果有不计算土地增值税的工程，如不作为房产的机械车位，应在计税工程和非计税工程之间分摊；
三是应当在权益属于房地产开发公司的无产权建筑物和项目中其他建筑物之间分摊；
四是应当在已售商品房和未售商品房之间分摊，等等。
转自：正则咨询
版权申明: 作品的著作权归原作者所有,如本公众号无意中侵犯了您的权益,请及时告知,我们将立马处理！
如果感觉此文对您有益，请扫描下面二维码订阅此微信公众号！获取更多精彩好文！
课程推荐：刘翔诚邀您报名参与或转发介绍给您的同行业朋友，谢谢！
2018最新房地产建安财税课程推荐
（济南站）国地税合并下的房地产建安企业重要涉税政策剖析与全税种风险管控策略
【培训时间】：2018年 7月27-29日（27号报到）
（南京站）国地税合并背景下暨金税三期严监管的房地产开发企业：
——全程各阶段税收风险管控筹划新思路
【培训时间】：2018年 8月1-3（1号报到）
（成都站）房地产开发三旧改造与资本运作业务之：相关各方合同设计、会计核算及涉税业务处理专题
【培训时间】：2018年 8月8-10日（8号报到）
（沈阳站）增值税严征管税制下建筑企业全流程财税管控核算优化实务操作专题
【培训时间】：2018年 7月19-21日（19号报到）
（长春站）增值税严征管体制下房地产企业财税管理必须知晓的三部曲---架构、商业模式和核算管理专题
【培训时间】：2018年 7月26-28日（26号报到）
（沈阳站）国地税合并如何平稳过渡之：房地产开发全程税务处理与纳税风险防控专题
【培训时间】：2018年 8月22-24日（12号报到）
房地产建安财税系列培训课程，火热报名中...！
报名电话：010-52106881 （找刘翔老师联系）
移动电话: 137 1870 3875（兼微信号）
报名专用邮箱：2850160377@qq.com
现场课程收费标准
单次收费：3380/人 (建议加入我司会员，会员一人次合一千多一点非常实惠！)
会员收费如下：
（1）普通卡会员：8980元（6人次现场学习，首次最多限3人）赠送（7本财税书+9个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品）
（2）贵宾卡会员：16800元（13人次现场学习，首次最多限5人）赠送（12本财税书+12个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源）
（3）钻石卡会员：25800元（23人次现场学习，首次最多限7人）赠送（15本财税书+15个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）
（4）集团卡会员：45800元（33人次现场学习，含1天我方指定讲师内训）赠送（18本财税书+18个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）
网上课程收费标准
1、3000元收费给予企业3000听课积分
2、8980元收费给予企业一年网上听课所需积分、网上课程随意听，另外给予企业现场听课6人次、加年会赠送2人次，共8人次现场听课机会。
网上听课消费积分扣除模式标准：
1、下载讲义：花费60积分。
2、录音：每堂课分四段录音，一段录音需200积分整个一堂课程为800积分。
3、视频：每堂课分四段音频一段音频需300积分整个一堂课程为1200积分。
4、专家答疑板块提问题扣除30积分查看专家回答的各种问题扣除10积分。
备注：同样课程在7天之内可以重复收听，不再重复扣除积分。
报名添加网课服务专员：刘翔老师微信 ：137 1870 3875（微信号）
联系我们
总机：010-52106881 /137 1870 3875（找刘翔老师联系）QQ：2337168883微信：13718703875地址：中国·北京（总部）扫描二维码添加财税好友！